"Arrendamento - Supremo valida passagem para o NRAU sem todos os requisitos" (com Regina Santos Pereira)

«O facto de o STJ vir admitir a transição de um contrato antigo para o NRAU sem estarem cumpridas todas as formalidades previstas na lei "é muito importante" e "é uma decisão que vein dar segurança aos proprietários", assinala Regina Santos Pereira advogada da SRS Legal e especialista em arrendamento.

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Para perceber melhor, é preciso recuar a 2012 e à reforma do arrendamento então levada a cabo e que veio permitir aos proprietários de imóveis com rendas antigas - anteriores a1990no caso do habitacional e anteriores a 1995 no caso do não habitacional - promoverem a transição dos contratos para o NRAU e, querendo, atualizar as rendas. A principal consequência foi que os contratos passariam a ter um prazo certo, findo o qual seria possível pór-Dies um término ou pedir uma renda a valores de mercado e já sem limitações. A lei previa, no entanto, um cory unto de proteções para os inquilinos, incluindo períodos transitórios, e impunha formalidades e requisitos vários para o procedimento. A começar pela carta inicial que o proprietário devia enviar ao arrendatário para dar início ao processo e que, não reunindo todos os requisitos, poderia inviabilizar a atualização Muitos foram os casos em que tal não aconteceu e muitos continuam ainda a ser discutidos nos tribunais, como explica Regina Santos Pereira. "Há muitos casos em que uma carta que foi enviada em 2012 está em discussão até hoje", não só porque, como neste caso, não foi enviada a caderneta predial, mas por vários outros detalhes e formalidades que foram omitidos e que suscitaram casos em que " a incerteza da eficácia da primeira carta ainda está em cima da mesa", refere a especialista

0 problema da propriedade horizontal O caso que chegou ao Supremo Tribunal Administrativo (STA) e que acabou por conduzir a esta uniformização de jurispmdéncia teve como ponto de partida um contrato de arrendamento comercial celebrado em 196L Em julho de 2016 o proprietário promoveu a transição para o NRAU por carta registada e com aviso de receção, mas o inquilino veio alegar que, por faltar a avaliação do inióéé vel "considerava ineficaz a comunicação". Invocou também a exceção prevista na lei para as microempresas, de acordo com a qual teria de haver um período transitório de dez anos.

O imóvel em causa fazia parte de um prédio que não estava em propriedade horizontal, daí não haver uma avaliação fiscal independente para cada uma das frações, por isso o proprietário não dispunha desse dado para incluir na carta inicial. E o que alegou depois foi que o valor patrimonial tributário (VPT) era importante para definir o valor da nova renda (durante o período transitório esta não poderia ultrapassar um quinze avos do VPT), mas como a renda não ia ser mexida, então o VPT não era ah necessário. O caso chegou ao STJ e foi dada razão ao proprietário, mas havia já um outro acórdão, sobre o mesmo tema, que tinha decidido em sentido contrario, o que levou o inquilino a interpor recurso para uniformização de jurisprudência invocando a contradição de julgados.

A questão passou então para o Pleno das Secções Cíveis do STJ que concluiu que, efetivamente,épossívelatransiçâopara o NRAU sem que a renda seja alterada e que, na prática o legislador admitiu dois regimes diferentes, innpara aqueles casos a n que a renda é alterada e outro para aqueles em que apenas está em causa o prazo do contrato, permanecendo a renda inalterada Nos tempos que se seguiram à reforma do arrendamento havia ainda muitos imóveis que não estavam em propriedade horizontal e que não tinham sido avaliados à luz das novas regras do código do EVIL Esses proprietários avançavam com o processo de transição para o NRAU, mas de facto faltava-llie o VPT atualizado, explica Regina Santos Pereira. A decisão dos juízes do STJ é muito técnica e não terá sido fácil, tendo havido, inclusive, vários votos de vencido. Xo entanto, "este acórdão vai dar unia segurança de que aquelas cartas são eficazes e que produziram efeito relativamente aos seus requisitos", sublinha a advogada.

E o entendimento produzirá efeitos também para os casos de arrendamento habitacional? Regina Santos Pereira acredita que sim E se é certo que em geral - principalmente no arrendamento habitacional - o valor das rendas antigas é baixo e como o valor dos processos não atinge os 30 mil euros que são a alçada do STJ os processos não chegam lá, há todo um efeito nas instâncias mais abaixo: "Não conheço decisões de tribunais inferiores que se afastem de um acórdão de uniformização. O acórdão de uniformização de jurisprudência nos nossos tribunais tem para os juízes um efeito como se fosse de lei", sustenta a especialista. "Mais Habitação" aprovado só com votos socialistas Com a maioria das propostas de alteração chumbadas, o PS aprova sozinho o pacote de medidas para a habitação e fecha o processo antes de o Parlamento ir de férias.»