"O que é preciso para construir uma casa de raiz?" (com Alexandre Roque)

«As empresas com produtos ‘chave na mão’ podem ainda tratar de toda a burocracia. Se não se optar por estas empresas, deve-se trabalhar em conjunto com um advogado ou especialista jurídico. Mas, mesmo optando por soluções ‘chave na mão’, deve informar-se bem sobre todos os passos e sobre a empresa a contratar, nomeadamente se dispõe dos recursos suficientes ao nível de arquitetos e engenheiros, para não ter surpresas desagradáveis, alerta Alexandre Roque, advogado e sócio da SRS Legal.
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A burocracia
Antes de iniciar a obra tem de fazer um pedido à câmara municipal respetiva, e aqui podem ser aplicáveis dois procedimentos distintos: pedido de licenciamento ou comunicação prévia. De forma muito resumida, “a comunicação prévia é aplicável, por exemplo, aos casos em que o terreno se situa em zona abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor, entre outros. Fora estes casos, a regra é o pedido de licenciamento, mas há exceções”, esclarece Alexandre Roque. Um arquiteto ou advogado saberá dizer-lhe qual dos dois se adequa ao terreno em causa.
No caso da comunicação prévia, se a mesma estiver devidamente instruída e não for notificado para aperfeiçoar o pedido em 15 dias úteis, pode iniciar a construção, uma vez pagas as respetivas taxas, indica o advogado. No caso do licenciamento, uma das novidades do Simplex é o “deferimento tácito”. A autarquia tem um prazo para se pronunciar sobre o pedido e passado esse prazo, se o município nada disser, há um deferimento tácito do pedido de licenciamento. Em teoria, a obra pode avançar, mas Alexandre Roque não aconselha que o faça sem antes consultar um advogado.
Em ambos os casos têm que se “respeitar todas as regras legais e regulamentares aplicáveis, nomeadamente ao nível dos planos de ordenamento do território”, alerta o advogado, sublinhando que “o deferimento tácito pode ser anulado ou declarado nulo”. “Depois do licenciamento ainda tem que pagar as taxas [que variam consoante o município] para se poder construir”, recomendando ainda que se peça à autarquia um documento a comprovar a licença, uma vez que “o antigo alvará” deixou de existir.

Da construção à habitação
Com a parte legal assegurada, o projeto pode avançar. Mas não se esqueça de que a obra precisará de ter abastecimento de água e eletricidade.
Durante o processo de construção haverá um diretor de obra, que é o responsável, e outras entidades a fiscalizar a obra, nomeadamente um engenheiro nomeado pelo banco onde o cliente pediu o crédito (se for caso disso), para ir vendo como as obras avançam, explica Nelson Vaz. E também a autarquia pode enviar um técnico ao terreno.
Outra novidade do Simplex é que deixou de ser necessária a licença de utilização estando a obra concluída, nos casos de ter sido precedida de comunicação prévia ou licenciamento da construção. Nestes casos, explica o sócio da SRS Legal, finda a construção e antes de iniciar a utilização, deve “apresentar os termos de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor da fiscalização e as telas finais, quando existam alterações feitas ao projeto”. Apesar de não ser preciso esperar por esta licença, Alexandre Roque recomenda que se peça à câmara um documento previsto na lei para estes casos, “que, na prática, certifica que foi entregue toda a documentação e a utilização a que se destina o edifício ou fração autónoma, um documento equivalente à anterior licença”, pois pode ser exigido pelo banco no caso de financiamento bancário, por exemplo. Certo é que “já não é preciso esperar pela licença” para ir viver para a casa, diz Alexandre Roque. E Nelson Vaz elogia isso mesmo na lei: “Ficou mais simples, mais célere.”
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Como saber se o terreno serve, ou não, para a construção de uma casa?
Segundo explicou ao Expresso o advogado Alexandre Roque, para saber se o terreno dá para a construção de uma casa deverá pedir à autarquia o Plano Diretor Municipal (e os Planos de Pormenor ou de Urbanização, caso existam para a zona), onde poderá verificar as plantas do território e respetivas condicionantes, devendo sempre consultar um especialista. Também deve verificar se a zona está abrangida por operação de loteamento, pois o mesmo definirá o que se pode construir.
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Quais os prazos do deferimento tácito no licenciamento?
Até 300 metros quadrados (m2) de área bruta de construção prevê-se 120 dias úteis desde a entrega do pedido à deliberação camarária. Para áreas de 300 m2 a 2200 m2, e imóveis classificados ou em vias de classificação, o prazo é de IgO dias úteis, subindo para os 200 dias nas áreas acima de 2200 m2. O prazo é contado a partir do momento em que o pedido é apresentado ao município. Ultrapassado o prazo, há um deferimento tácito. Mas Alexandre Roque nota que 0 projeto tem que respeitar todas as regras legais e regulamentares aplicáveis, nomeadamente ao nível dos planos de ordenamento do território, e alerta que 0 deferimento tácito pode ser anulado ou declarado nulo se não for o caso.»